O tym jak i czemu warto wezwać dewelopera do wydania karty lokalu z prawidłowo podaną powierzchnią użytkową.
Z wpisu dowiesz się czym jest karta lokalu, co powinna zawierać, a przede wszystkim w jaki sposób deweloperzy omijają obowiązek prawidłowego i rzetelnego informowania nabywców o mieszkaniach oferowanych do sprzedaży i jak temu przeciwdziałać.
Czym jest karta lokalu?
Karta lokalu jest dokumentem stosowany przez deweloperów, w którym zamieszczone są najważniejsze informacje o lokalu. Karta ta zawiera rzut lokalu, umiejscowienie lokalu w budynku, rozkład pomieszczeń i ich powierzchnię. Niekiedy przedstawiona jest także przykładowa aranżacja pomieszczeń. Jest ona zatem pierwszym źródłem informacji o lokalu.
Szczegółowe informacje o lokalu i inwestycji deweloper ma obowiązek zamieścić w prospekcie informacyjnym, który zawiera znacznie więcej danych niż karta lokalu. W prospekcie deweloper zamieszcza nie tylko informacje o lokalu, takie jak jego powierzchnia użytkowa, standard wykończenia lub cena za jeden metr kwadratowy, ale i informacje o budynku i jego otoczeniu. W prospekcie informacyjnym znajdziesz także informacje o innych przedsięwzięciach zrealizowanych przez dewelopera. Deweloper musi także podać termin, do którego nastąpi wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności.
Najważniejsze informacje, które są w karcie lokalu to:
– powierzchnia lokalu i poszczególnych pomieszczeń,
– układ pomieszczeń w lokalu,
– położenie mieszkania na piętrze i w budynku,
– sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu.
Czemu potrzebuję prawidłowo wydanej karty lokalu?
Deweloper ma obowiązek przekazać Ci kartę lokalu zawierającą szczegółowe wyliczenie powierzchni poszczególnych pomieszczeń oraz powierzchni zajętej przez ściany działowe. Informacje te obowiązkowo muszą znaleźć się także w prospekcie informacyjnym.
Jeśli deweloper nie wydał Ci prawidłowej dokumentacji lokalu, to nie wiesz co kupiłeś. Bez tych dokumentów, zwłaszcza karty lokalu, nie będziesz w stanie sprawdzić, czy Twój lokal odpowiada temu, co jest w akcie notarialnym.
Problem ten dotyczy przede wszystkim powierzchni pod ścianami działowymi. Deweloperzy bardzo często w ogóle nie podają powierzchni pod ścianami i wliczają ją do powierzchni użytkowej sprzedawanego lokalu. W ten sposób zawyżają ją i sprzedają lokal, który faktycznie jest mniejszy niż wynika to z aktu notarialnego.
Czy błędna karta lokalu narusza Twoje interesy?
Tak i to rażąco.
Problem błędnie sporządzanych kart lokali stał się na tyle poważny, że Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Prezes UOKiK) wszczął z urzędu postępowanie wyjaśniające, w celu zbadania w jaki sposób deweloperzy mierzą powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Postępowanie to doprowadziło do wydania decyzji, z której jasno wynika, że deweloper ma obowiązek podać szczegółowe wyliczenie nie tylko całej powierzchni lokalu, ale także powierzchni pod ścianami działowymi.
Co ustalił Prezes UOKiK?
W toku postępowania ustalono, że jeden z kontrolowanych deweloperów, oferował konsumentom lokale mieszkalne i posługiwał się m.in. materiałami informacyjnymi w postaci kart lokali, które w przypadku skorzystania przez konsumenta z oferty, stanowiły- jako załącznik do prospektu informacyjnego- integralną część zawieranej przez strony umowy deweloperskiej. Karta lokalu prezentowała rzut danego lokalu, tj. jego rysunek (plan) z rozkładem pomieszczeń, na którym wskazano m.in. powierzchnię każdego pomieszczenia. W karcie lokalu podano również m.in. oznaczenie lokalu, jego powierzchnię całkowitą i zestawienie poszczególnych pomieszczeń wraz z ich powierzchniami. Nie podano jednak powierzchni zajętej przez ściany działowe.
W prospekcie informacyjnym i w kartach lokali deweloper wprost wskazywał, że powierzchnia użytkowa lokalu została obliczona zgodnie z polską normę budowlaną PN ISO-9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie- Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, z uwzględnieniem zasad określonych w § 11 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2018 r. poz. 1935).
Co wynika z decyzji Prezesa UOKiK?
Prezes UOKiK uznał pomijanie w kartach lokali mieszkalnych, prezentujących rzuty lokali, informacji o wielkości powierzchni pod wyodrębnionymi ściankami działowymi wliczanej do powierzchni użytkowej oferowanego lokalu mieszkalnego za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Z decyzji tej wynika, że pomijanie tej powierzchni w kartach lokali wprowadza konsumentów w błąd co do rzeczywistej powierzchni lokali, z której będą mogli korzystać przy zachowaniu proponowanego układu ścianek działowych i jest nieuczciwą praktykę rynkową.
Zakwestionowany został zakres przekazywanych konsumentom informacji. Jeżeli deweloper wlicza do powierzchni użytkowej lokalu powierzchnię pod ściankami działowymi, to konsument już na etapie poprzedzającym zawarcie umowy deweloperskiej powinien uzyskać w tej kwestii jednoznaczne i precyzyjne informacje. Z karty lokalu powinno wynikać, że wskazana powierzchnia użytkowa lokalu obejmuje sumę powierzchni poszczególnych pomieszczeń w lokalu i powierzchni pod ściankami działowymi znajdującymi się w lokalu. Z karty lokalu konsument powinien więc dowiedzieć się, jaka jest wielkość powierzchni pod ściankami działowymi, którą deweloper wlicza do powierzchni użytkowej lokalu. Dzięki tego rodzaju informacji przeciętny konsument mógłby ustalić, w chwili zapoznania się z kartą lokalu, rzeczywistą powierzchnię lokalu, z której będzie mógł korzystać, tj. bez powierzchni pod ściankami działowymi. Przeciętny konsument mógłby też ustalić, jaką część podanej powierzchni całkowitej lokalu stanowi powierzchnia pod zaznaczonymi na rzucie lokalu ściankami działowymi nadającymi się do demontażu.
Przeciętny konsument nie posiada wiedzy specjalistycznej w zakresie sposobu dokonywania pomiaru powierzchni użytkowej przez deweloperów. Nie wie tym samym, jakie konkretnie części czy elementy zostaną wliczone do tej powierzchni, a jakie nie podlegają wliczeniu. Informacja o wielkości powierzchni pod ściankami działowymi wliczonej do powierzchni użytkowej lokalu, pozwoliłaby przeciętnemu konsumentowi na ustalenie faktycznej powierzchni lokalu, z której będzie mógł korzystać przy zachowaniu proponowanego układu ścianek działowych. Tym samym przeciętny konsument mógłby ustalić, o jaką wielkość powierzchnia lokalu będzie w rzeczywistości mniejsza niż powierzchnia podana w karcie lokalu. Tego rodzaju informacja umożliwiłaby też przeciętnemu konsumentowi ustalenie, jaka część ceny za lokal obejmuje powierzchnię pod ściankami działowymi. Dlatego informacja o wielkości powierzchni pod ściankami działowymi ma istotne znaczenie dla przeciętnego konsumenta podejmującego decyzję o zakupie lokalu, wpływając na sposób postrzegania przez niego oferty dewelopera i jej ocenę.
Decyzja nr RPZ 11/2024 z dnia 25 października 2024r.
https://decyzje.uokik.gov.pl/bp/dec_prez.nsf/1/25349DB6C679B03DC1258BD900529A08?editDocument&act=Decyzja
Co zrobić, gdy deweloper nie wydaje prawidłowej karty lokalu?
Czytelniku, jeśli dotarłeś do tej części artykułu, to zapewne już wiesz jakie korzyści daje Ci zapoznanie się z prawidłowo sporządzoną dokumentacją Twojego lokalu, w tym zwłaszcza z kartą lokalu. Błędy w kartach lokalu nie zawsze spowodowane są złą wolą dewelopera, niekiedy wynikają one z niewiedzy, czy też „swobodnego” podejścia do obowiązków dokumentowych.
Jeśli jednak Twój deweloper celowo zwleka z wydaniem karty lokalu, zawierającej wymagane dane, zwłaszcza wyliczenie powierzchni zajętej pod ściany działowe, to nie pozostaje Ci nic innego, jak wezwać go do wydania prawidłowo sporządzonych dokumentów. Groźba wszczęcia postępowania przed Prezesem UOKiK i zapłaty kary powinna skutecznie przekonać dewelopera do zachowania zgodnego z prawem.
Poniżej znajdziesz gotowy wzór wezwania do dewelopera o wydanie karty lokalu z prawidłowym wyliczeniem powierzchni. Pobierz wezwanie, wpisz brakujące dane i wyślij je deweloperowi, choćby mailem. Jeśli wezwanie nie będzie skuteczne, to zadzwoń lub napisz do nas, a pomożemy Ci w rozwiązaniu Twojego problemu.
