Dla dewelopera
Dla naszych klientów przygotowujemy dokumentację w taki sposób, aby nie musieli się oni zajmować sprawami, którymi zajmować się nie chcą. Opracowujemy wzory umów rezerwacyjnych i deweloperskich, umów z podwykonawcami robót budowlanych, ale także prowadzimy obsługę posprzedażową (reklamacje, rozliczenia z podwykonawcami etc.).
Skargi deweloperów na restrykcyjne i niezrozumiałe regulacje wynikają w naszej ocenie przede wszystkim z pojawienia się na rynku deweloperskim przedsiębiorców z niewielkim doświadczeniem w prowadzeniu inwestycji. Nasza oferta jest skierowana zwłaszcza do nich.
najczęstsze pytania
1. Czy muszę stosować ustawę deweloperską?
Odpowiedź krótka brzmi: „tak”. Odpowiedź nieco dłuższa brzmi: „to zależy”.
Umowa deweloperska to, co do zasady, umowa zawierana między deweloperem a osobę fizyczną, która nabywa lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.
Deweloperem co do zasady jest każdy przedsiębiorca, który realizuje tzw. „przedsięwzięcie deweloperskie”, czyli najogólniej rzecz ujmując budowę lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Nie ma znaczenia skala przedsięwzięcia deweloperskiego – będzie nim budowa osiedla, ale także jednego domu.
Definicje powyższych pojęć zawiera art. 5 ustawy deweloperskiej.
Nie stosujemy ustawy deweloperskiej m.in. do:
- umów, w których nabywcą jest spółka osobowa lub kapitałowa;
- umów z przedsiębiorcą, który nabywa lokal (dom) w ramach swojego przedsiębiorstwa;
- umów dotyczących lokali użytkowych, chyba że lokale te są związane z lokalem mieszkalnym.
Ustawę deweloperską stosujemy także, ale w bardzo ograniczonym zakresie, do umów zawieranych z nabywcami już oddanych do użytku lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.
2. Jak mam przygotować umowę deweloperską i umowę rezerwacyjną?
Przygotujemy je za Ciebie.
Szczegółowe regulacje treści tych umów zawierają przepisy art. 30 i art. 35 ustawy deweloperskiej. Nie ma potrzeby przytaczać ich treści, a wzory umów deweloperskich są powszechnie dostępne.
Rzecz w tym, że umowy deweloperskie zbyt często zawierają klauzule niedozwolone (klauzule abuzywne). Katalog tych klauzul jest bardzo obszerny, a deweloperzy nie ustają w wymyślaniu kolejnych. Czy ryzyko ich stosowania jest duże? Jeśli masz Szanowny Czytelniku jakiekolwiek wątpliwości, to spójrz na straty banków wynikające z „procesów frankowych”, są one oparte na klauzulach niedozwolonych.
Nasza rola polega nie tylko na przygotowaniu treści tych umów, ale także na ich kontroli pod względem zgodności z aktualnymi przepisami i orzecznictwem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
3. Co to jest prospekt informacyjny i czy muszę go stosować?
To dokument zawierający informacje o prowadzonej inwestycji (przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym). Dokument ten musi być przygotowany przez dewelopera przed rozpoczęciem sprzedaży.
Wzór prospektu informacyjnego opisany jest w załączniku do ustawy deweloperskiej; niestety wymagania stawiane deweloperom co do treści prospektu są w naszej ocenie niepotrzebnie wygórowane. Deweloper między innymi musi podać informacje dotyczące wszystkich przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km. W centrach miast to setki informacji.
O każdej zmianie prospektu informacyjnego deweloper musi poinformować wszystkich nabywców, z którymi zawarł umowę. Brak takiej informacji uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy.
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż już ukończonych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych może przygotować uproszczony prospekt informacyjny.
4. Czy nabywca ma prawo wycofać się z umowy?
Jeśli nabywcą jest konsument, to ustawa deweloperska daje mu szereg możliwości odstąpienia od umowy. Są one szczegółowo wymienione w art. 43 ustawy deweloperskiej.
Jeśli nabywcą jest przedsiębiorca, to nie chroni go ustawa deweloperska, a prawo odstąpienia od umowy można i należy zastrzec jedynie w szczególnych przypadkach. W umowach z takimi nabywcami warto wpisać także kary umowne, a przede wszystkim zadatek, który deweloper może zatrzymać na wypadek wycofania się nabywcy z zakupu.
5. Jak sprzedać nieruchomość cudzoziemcowi spoza UE?
W ostatnim czasie zauważamy coraz większy popyt na nieruchomości ze strony cudzoziemców spoza UE, zwłaszcza obywateli Ukrainy. Sprzedaż nieruchomości osobom spoza UE obwarowana jest jednak koniecznością uzyskania przez te osoby zgody MSWiA na nabycie nieruchomości.
Zasady kupna nieruchomości przez cudzoziemca reguluje m.in. ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z jej przepisami nie wymaga zgody nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu mieszkalnego i związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości wspólnej. Problem pojawia się jedynak, gdy cudzoziemiec chce kupić udział w nieruchomości gruntowej (np. parkingu lub wspólnej drodze wewnętrznej). Rozwiązaniem tego problemu może być ustanowienie na rzecz cudzoziemca ograniczonego prawa rzeczowego lub służebności drogi koniecznej, które stosownej zgody już nie wymagają.
Mamy gotowe rozwiązania tego problemu, zaakceptowane przez banki udzielające kredytu na zakup nieruchomości i przez sady wieczystoksięgowe.
6. Kiedy odpowiadam z tytułu rękojmi na lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny?
Zawsze, gdy sprzedana nieruchomość ma wady fizyczne lub prawne, które istniały w chwili wydania rzeczy lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy w chwili jej wydania.
Jeśli nabywcą jest konsument, to odpowiedzialność z tytułu rękojmi obowiązuje przez pięć lat i nie można jej wyłączyć ani ograniczyć umową. Jeśli jednak nabywcą jest przedsiębiorca, to nie ma przeszkód do takiego wyłączenia.
Roszczenia z tytułu rękojmi są najczęściej dochodzonymi przez nabywców lokali. Jednakże nie jest tak, że każda wada zgłoszona przez nabywcę podlega usunięciu w ramach rękojmi. Deweloper nie musi usuwać usterek wynikających ze zwykłego zużycia nieruchomości, ani z działań nabywcy czy osób trzecich. Wada podlegająca usunięciu przez dewelopera musi tkwić w rzeczy już w chwili wydania nieruchomości nabywcy.
Najskuteczniejszym sposobem zabezpieczenia się przed roszczeniami z tytułu rękojmi jest przygotowanie korzystnych dla dewelopera umów z podwykonawcami, tak aby przerzucić na nich koszty usuwania wad (zwykle wynikają one z ich niedbalstwa). Warto także sporządzić szczegółowy protokół odbioru – nabywca nie może powołać się na istnienie wady, o której wiedział w chwili sprzedaży.
7. Jak powinienem zabezpieczyć swoje interesy w umowie z generalnym wykonawcą lub podwykonawcą robót budowlanych?
Przede wszystkim gwarancją należytego wykonania umowy na okres rękojmi.
Z naszego doświadczenia wynika, że deweloperzy, zwłaszcza początkujący, dbają przede wszystkim o cenę usług podwykonawców i nie zastanawiają się nad prawidłowym zabezpieczeniem swoich interesów na przyszłość. To istotny błąd, gdyż deweloper odpowiada z tytułu rękojmi przez pięć lat od wydania nieruchomości nabywcy. Warto zatem zabezpieczyć swoją odpowiedzialność przenosząc ją na podwykonawcę, tak aby odpowiadał on za nienależyte wykonanie prac.
Najczęściej stosowanymi zabezpieczeniami są: kaucja gwarancyjna (zatrzymanie procentowo określonej części wynagrodzenia podwykonawcy na określony czas – np. 5 lat) i gwarancja ubezpieczeniowa (swego rodzaju „poręczenie” odpowiedzialności podwykonawcy przez zakład ubezpieczeń).
Innym sposobem zabezpieczenia roszczeń są kary umowne stosowane zwłaszcza na wypadek zwłoki podwykonawców w zakończeniu robót lub nieterminowym usuwaniu wad już wykonanych robót.
