Dla Nabywcy
Czy wybrany przez Ciebie deweloper na pewno wywiązał się z umowy?
Poniżej znajdziesz listę najczęstszych błędów deweloperów, z którymi spotykamy się w naszej pracy. Błędy te dotyczą nie tylko jakości wykonania Twojego mieszkania lub domu, ale także treści samej umowy. Błędy te są niekiedy celowym działaniem dewelopera, niekiedy wynikiem niewiedzy. W każdym jednak przypadku obciążają dewelopera, jako silniejszą stronę umowy. W umowie z deweloperem jesteś Szanowny Czytelniku konsumentem i przysługują Ci szczególne prawa chroniące Twój interes.
Dla naszych klientów odzyskujemy od deweloperów nadpłatę zawyżonej ceny za mieszkanie lub dom. Spory z deweloperami coraz częściej kończą się zawarciem ugody jeszcze przed skierowaniem sprawy do sądu.
1. Zawyżona powierzchnia lokalu (klauzula metrażowa).
Deweloper nie może domagać się zapłaty całej ceny, jeżeli sprzedał mniejszy lokal niż ustalono w umowie deweloperskiej, nawet jeśli co innego przewiduje umowa.
We wszystkich znanych nam umowach deweloperski pojawia się klauzula, potocznie nazywana klauzulą metrażową, dotycząca możliwej różnicy między projektowaną powierzchnią lokalu, a powierzchnią rzeczywistą. Nie można bowiem wymagać od dewelopera, aby na etapie projektu określił powierzchnię budowanego lokalu z dokładnością do drugiego miejsca po przecinku.
Deweloper ma jednak obowiązek zwrócić nabywcy część ceny za lokal lub obniżyć jego cenę, jeżeli powierzchnia tego lokalu będzie niższa niż określona w umowie deweloperskiej. Deweloperzy nagminnie unikają wykonania tego obowiązku, co więcej nagminnie stosują niedozwoloną klauzulę umowną wyłączającą prawo nabywcy do żądania zwrotu pieniędzy.
Klauzula metrażowa najczęściej brzmi: „Dopuszczalna różnica pomiędzy powierzchnią określoną w niniejszej umowie a powierzchnią wynikającą z pomiarów powykonawczych wynosi 2% w stosunku do powierzchni projektowanej. W przypadku gdyby powierzchnia faktycznie wybudowanego lokalu była mniejsza od powierzchni projektowanej o mniej niż X %, nabywcy nie przysługuje roszczenie o zwrot różnicy.
Klauzula tej treści i inne jej podobne są zabronione przez prawo (są abuzywne) i nie wywołują skutków dla nabywcy. Oznacza to, że nabywcy, których lokale są mniejsze niż wynika to z umowy deweloperskiej mogą domagać się zwrotu części ceny proporcjonalnie do różnicy między powierzchnią wynikającą z umowy deweloperskiej, a faktyczna powierzchnią lokalu.
Na niedozwolony charakter klauzul takich jak powyższa wielokrotnie wskazywał Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów choćby w wyrokach: z dnia 28 stycznia 2008r. w sprawie sygn. akt XVII AmC 109/07, z dnia 15 września 2006r. w sprawie sygn. akt XVII AmC 118/05, z dnia 23 maja 2016r. w sprawie sygn. akt XVII AmC 26/15, a także Prezes UOKiK m.in. w decyzji nr RPZ 5/2019 z dnia 28 czerwca 2019r. Ostatnio, w decyzji nr RLU 1/2023 z dnia 3 kwietnia 2023r., za niedozwoloną została uznana klauzula o treści: „W przypadku gdy rzeczywista powierzchnia lokalu apartamentowego o funkcji mieszkalnej będzie mniejsza od projektowanej o nie więcej niż 2 % projektowanej powierzchni, Zbywająca nie będzie zobowiązana do obniżenia ceny sprzedaży lokalu”.
Klauzula metrażowa w części wyłączającej uprawnienie konsumenta do obniżenia ceny lokalu w przypadku zmniejszenia powierzchni lokalu sprzeczna jest z art. 385 [1] § 1 kc, gdyż kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
Klauzule sprzeczne z dobrymi obyczajami to te, które godzą w równowagę kontraktową stron, zmierzają do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności. Rażące naruszenie interesów konsumenta można rozumieć jako nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym.
2. Powierzchnia pod ściankami działowymi nie zalicza się do powierzchni użytkowej lokalu.
Jeżeli deweloper wliczył powierzchnię pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu, to popełnił błąd i zawyżył cenę lokalu. Nabywcy takich lokali mogą żądać zwrot części ceny proporcjonalnie do zawyżonej powierzchni. To najczęściej 2-3% ogólnej powierzchni lokalu.
Ważna uwaga: problem ten dotyczy lokali, których pomiar był dokonywany według normy PN-ISO 9836:1997. Obecnie przy metodzie pomiaru metrażu powinna być stosowana norma PN-ISO 9836:2015, zgodnie z którą powierzchnie pod ściankami działowymi nie mogą być uwzględniane w metrażu. Jeśli nie masz pewności, według jakiej normy został zmierzony Twój lokal, to sprawdź akt notarialny – norma ta jest tam podana.
Problem prawidłowości pomiaru lokalu wynika z posługiwania się przez normę PN-ISO 9836:1997 pojęciem ścian działowych i ścianek działowych. Zgodnie z tą normą do powierzchni lokalu nie wlicza się powierzchni pod ścianami działowymi, ale wlicza się powierzchnię pod ściankami działowymi.
Jaka jest między nimi różnica? Ścianka działowa to przegroda, która nadaje się do prostego demontażu, a taką nie test typowa ściana wewnątrz lokalu. Tymczasem niektórzy deweloperzy traktują wszystkie ściany w lokalu jak ścianki działowe i domagają się zapłaty za powierzchnię, która się pod nimi znajduje.
Problem ten staje się coraz bardziej powszechny, a konsumenci uzyskują korzystne dla siebie orzeczenia sądów nakazujące deweloperom zwrot części ceny lokalu.
3. Deweloper nie wykonuje umowy w terminie i proponuje aneks do umowy.
Przekroczenie terminów jest typowym niedochowaniem warunków umowy deweloperskiej, które daje prawo do żądania pieniędzy od dewelopera.
Nabywcy lokalu przysługuje rekompensata w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, chyba że co innego wynika wprost z umowy deweloperskiej. Rekompensatę tę liczymy mnożąc cenę lokalu przez ilość dni opóźnienia i wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie.
Umowa deweloperska może, zamiast rekompensaty, przewidywać karę umowną należną od dewelopera na rzecz nabywcy lokalu za opóźnienia w wykonaniu umowy deweloperskiej.
Częstą praktyką deweloperów jest przedstawianie nabywcom lokali aneksów do umowy deweloperskiej zmieniających terminy pierwotnie określone. Nabywca nie powinien godzić się na podpisanie tego rodzaju aneksów, gdyż pozbawia się prawa do rekompensaty. Niepodpisanie aneksu nie powoduje zaś, że umowa deweloperska wygasa; deweloper ma obowiązek umowę tę wykonać nawet jeśli upłynęły terminy w niej określone.
Rekompensatę za nienależyte wykonanie umowy lub jej niewykonanie przewiduje przepis art. 39 ustawy deweloperskiej. Przepis ten wywołuje szereg wątpliwości interpretacyjnych, jednakże w każdym przypadku daje nabywcy lokalu roszczenie wobec dewelopera.
Najczęstsze przypadki niewykonania umowy deweloperskiej w terminie to:
- opóźnienie w stosunku do harmonogramu budowy;
- opóźnienie odbioru gotowego lokalu;
- opóźnienie przeniesienia własności lokalu na nabywcę
- usuwanie wad lokalu po odbiorze.
4. Wady fizyczne lokalu (usterki).
Wady wykryte przy odbiorze.
Deweloper ma obowiązek wszystkie te wady usunąć na swój koszt. W protokole odbioru należy wskazać wszystkie zauważone wady. Jeśli deweloper w terminie czternastu dni od dnia spisania protokołu odbioru nie odpowie czy uznaje wady, to uważa się, że uznał ich istnienie.
Jeśli deweloper uznał wady, to ma obowiązek je usunąć w terminie trzydziestu dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli tego terminu nie dochowa, to należy wyznaczyć mu nowy termin, a po jego upływie nabywca ma prawo usunąć wady na koszt dewelopera.
Niekiedy wady są tak istotne, że ich usunięcie nie jest w tym terminie możliwe, wówczas deweloper powinien zaproponować nowy rozsądny termin na ich usunięcie. Nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia, że lokal lub dom posiada wadę istotną, a deweloper odmówi uznania jej w protokole.
Wady, które ujawniły się po odbiorze.
Nabywca lokalu w zasadzie w każdym przypadku korzysta z rękojmi danej przez dewelopera. Rękojmia wynika wprost z przepisów kodeksu cywilnego i nie zależy od treści umowy deweloperskiej.
Sposób postępowania w razie ujawnienia się wady lokalu jest podobny do opisanego powyżej. Deweloper ma obowiązek usunąć na swój koszt wszystkie wady lokalu, które wynikają z użycia niewłaściwych materiałów lub powstały na skutek błędów budowlanych.
Jeżeli deweloper nie usunie wad lokalu, to nabywcy przysługuje nie tylko prawo do usunięcia wad na koszt dewelopera, ale także prawo obniżenia ceny lokalu.
Ile będzie to kosztować ?
- sprawdzenie, czy możesz starać się o zwrot ceny jest bezpłatne.
- jeśli powierzysz nam swoją sprawę, to nasze honorarium składa się z niewielkiej, kilkusetzłotowej opłaty stałej (ustalanej przed rozpoczęciem sprawy) i prowizji za skuces.
